🚨 [단독 입수] “갭투자 금지라더니?” 서울 한복판 '규제 사각지대' 논란! 청량리 롯데캐슬 등 대지지분 6㎡의 역설, 형평성 붕괴 현실화되나
정부가 10·15 부동산 대책을 통해 서울 25개 구를 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶고 갭투자를 전면 금지했지만, 정작 서울 한복판의 주요 단지들이 이 규제를 교묘하게 피해 가는 '규제 사각지대' 논란이 확산되고 있습니다. 그 핵심에는 '대지지분'을 기준으로 규제를 적용하는 현행 토지거래허가제의 맹점이 있습니다.
청량리롯데캐슬 SKY-L65 등 고가 주상복합 단지들이 대지지분이 낮아 토허구역에서 제외되면서, 실거주 의무가 사라지고 갭투자가 가능해지는 역설적인 상황이 연출되고 있습니다. 심지어 같은 단지 내에서도 면적이나 행정구역에 따라 규제 적용 여부가 갈리면서 형평성 논란이 극에 달하고 있습니다.
Ⅰ. 규제 사각지대의 맹점: 토지거래허가제의 '대지지분' 기준
토지거래허가구역은 원칙적으로 갭투자를 막고 실거주 의무를 부과하여 투기 수요를 차단하는 것이 목표입니다. 하지만 현행 제도는 '주택 면적'이 아닌 '대지지분'을 기준으로 삼고 있어, 대지지분이 낮은 고밀도 주상복합 단지들이 규제망을 벗어나는 상황이 발생하고 있습니다.
1. 토허구역 규제 면적 기준 (주택 거래 시)
| 지역 분류 | 허가 면적 기준 (이하 면적은 규제 제외) | 규제 제외 시 효과 |
|---|---|---|
| 주거지역 | 대지지분 6㎡ 이하 | 실거주 의무 소멸, 갭투자 가능 |
| 상업지역 | 대지지분 15㎡ 이하 | 실거주 의무 소멸, 갭투자 가능 |
2. 규제를 피해간 서울 주요 고가 단지들
대표적으로 동대문구 청량리 일대 주상복합 단지들이 상업지역 내 고밀도 개발로 인해 규제를 피했습니다.
- 청량리롯데캐슬 SKY-L65 (전농동)
- 청량리역한양수자인그라시엘 (용두동)
- 청량리역해링턴플레이스 (용두동)
이 외에도 강남구 타워팰리스, 송파구 갤러리아팰리스, 서초동 서초센트럴아이파크 등 서울 전역의 주요 고가 주상복합 단지들이 대지지분 기준을 충족하며 규제에서 벗어나 '규제 사각지대'를 형성하고 있습니다.
Ⅱ. 같은 단지, 다른 규제: '행정구역'과 '평형'에 따른 형평성 붕괴
더 큰 문제는 이러한 규제 차이가 같은 단지 내에서도 발생하여 시장의 혼란을 가중시키고 있다는 점입니다.
1. 평형에 따라 갭투자 가능 여부가 갈린다
단지 내에서도 대지지분 6㎡ 또는 15㎡를 기준으로 작은 평형은 규제에서 벗어나고 큰 평형은 규제를 받는 상황이 발생합니다.
- 강동래미안팰리스: 전용 59㎡ (대지지분 11㎡)는 갭투자 가능. 전용 84㎡는 규제 대상.
- 성동구 센트라스: 전체 30개 동 중 상업지역에 있는 4개 동 (전용 44·59㎡)만 허가 없이 거래 가능.
이러한 차등 규제는 향후 규제를 피한 작은 평형의 가격을 비정상적으로 끌어올리거나, 거래량 왜곡으로 이어질 수 있다는 지적입니다.
2. 행정구역 경계가 투자 환경을 가르다: 수원 매교역 팰루시드 사례
서울을 넘어 경기권에서도 '행정구역'에 따라 같은 단지 내 투자 환경이 극명하게 달라지는 사례가 나왔습니다.
[수원 매교역 팰루시드] 단지 내 팔달구 소속 3개 동만 토허구역으로 묶이고, 권선구에 속한 나머지 동은 규제에서 제외되었습니다. 즉, 옆 동에 사는 사람끼리도 실거주 의무와 갭투자 가능 여부가 달라지는 것입니다.
부동산 업계 관계자는 "같은 단지 안에서 적용 기준이 달라 형평성 문제가 불거지고 있다"며 "실거주 의무 여부가 단지 내 가격 차이나 거래량 왜곡으로 이어질 수 있다"고 꼬집었습니다.
Ⅲ. 청량리 사례 분석: '규제 무풍지대'가 될 것인가?
청량리 롯데캐슬 SKY-L65 등 규제에서 벗어난 단지들이 향후 투기 수요의 집중 타겟이 될지는 단정하기 어렵습니다.
### 1. 초기 자금 부담이라는 '진입 장벽'청량리롯데캐슬 SKY-L65 전용 84㎡의 매매가는 17억~28억 원에 형성되어 있습니다. 전세 시세가 8억 원 안팎임을 감안하면, 갭을 고려하더라도 최소 10억 원 이상의 초기 자금이 필요합니다. 이는 일반적인 투자자에게는 여전히 큰 부담이므로, 대규모 투기 수요가 유입되기 어렵다는 분석입니다.
### 2. 정부의 추가 대책 가능성이처럼 규제의 사각지대가 명확해지면서, 정부가 토지거래허가제의 허가 기준을 '대지지분'에서 '주택 면적'으로 바꾸거나 행정구역 기준을 정교화하는 등 추가적인 보완 대책을 내놓을 가능성도 배제할 수 없습니다. 투자자들은 이 같은 정책 변화 리스크를 고려해야 합니다.
결국 이번 논란은 '규제의 정교함'이 얼마나 중요한지를 보여줍니다. 대지지분이라는 단일 기준으로 서울 전체를 규제하려다 보니, 고가 주상복합 단지에는 '틈'을 허용하고, 같은 단지 내 주민들에게는 '불평등'을 초래하는 결과를 낳았습니다. 이 혼란을 해소하고 시장의 형평성을 확보하기 위한 정부의 빠른 후속 조치가 절실합니다.
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