'안심'이 불안이 된 이유: 청년안심주택의 구조적 딜레마를 파헤치다
서울시가 야심차게 추진해온 대표적인 청년 주거 지원책, '청년안심주택'. 하지만 최근 연신내역 인근의 '루체스테이션'에서 발생한 가압류 사태는 입주민들에게 ‘안심’ 대신 ‘불안’을 안겨주고 있습니다. 저렴한 임대료로 청년과 신혼부부의 주거 안정을 돕겠다는 좋은 취지에도 불구하고, 왜 이런 문제가 끊이지 않는 것일까요? 이번 포스팅에서는 눈앞의 문제뿐만 아니라 제도의 근본적인 구멍을 함께 들여다보겠습니다.
🏡 '안심'하고 시작한 청년들, 왜 보증금이 묶였나?
서울시 은평구 불광동의 청년안심주택 '루체스테이션'은 지난해 입주를 시작했지만, 최근 시행사에 대한 20억 원 규모의 가압류 조치가 내려지면서 신규 세입자 모집이 중단되었습니다. 임대차 계약이 만료된 기존 세입자들은 보증금을 돌려받지 못할까 불안에 떨고 있습니다. 이 사태는 시행사에 투자했던 회사의 채무 문제가 원인이라고 하지만, 문제는 비단 이 한 곳에 그치지 않습니다.
최근 동작구 사당역 인근의 '코브'는 임대인의 개인 채무로 인해 30여 가구가 가압류 상태이며, 송파구 '잠실센트럴파크'는 시행사가 시공사에게 공사 대금을 지급하지 못해 강제 경매가 개시되기도 했습니다. 이처럼 청년안심주택에서 세입자들의 보증금이 묶이는 사례가 계속 발생하는 것은 단순한 우연이 아닙니다.
🏗️ '저렴한 공공'을 '영리 추구 민간'이 운영하는 딜레마
전문가들은 청년안심주택의 구조적인 결함을 지적합니다. 민간 임대사업자가 공적인 역할을 하는 임대주택을 운영하는 것이 바로 문제입니다. 민간 사업자는 용적률 인센티브와 저리의 대출을 받고 사업에 뛰어들지만, 시세보다 저렴한 임대료와 5%로 제한된 임대료 인상폭으로 인해 수익 창출에 어려움을 겪습니다.
실제 루체스테이션 시행사 관계자는 매달 수천만 원의 적자를 호소하며, 8년간의 의무 임대 기간 동안 자금이 계속 묶이는 구조라고 토로했습니다. 임대료 수입만으로는 선순위 대출 이자와 운영 비용을 감당하기 어려운 것입니다. 이러한 경영난은 채무 문제와 같은 예기치 못한 상황에서 고스란히 세입자들의 보증금 리스크로 이어집니다.
청년안심주택 (민간 vs. 공공) 특징 비교
| 구분 | 민간 (공공지원 민간임대) | 공공 (SH공사 운영) |
|---|---|---|
| 운영 주체 | 민간 시행사 | 공공 기관 (SH공사 등) |
| 사업 목적 | 수익 추구 | 주거 복지 |
| 보증금 리스크 | 시행사 경영난 시 리스크 발생 | 공공기관 주체로 안정적 |
| 사업 동기 | 용적률 인센티브, 추후 매각/분양 이익 기대 | 공적 역할 수행 |
🗣️ 전문가들의 진단: "근본적인 구조 개선이 시급하다"
자금력이 부족한 시행사들은 경영난을 해결하기 위해 추가 대출을 받고 싶어도 금융권에서 거절당하는 경우가 많습니다. 금융권 관계자들은 "개발 사업 자체가 쉽지 않은 상황에서 추가 자금 조달은 어려울 것"이라며, 특히 입주 초반에는 담보가치가 불확실해 대출을 꺼린다고 밝혔습니다. 이는 결국 사업의 부실을 가속화시키는 악순환을 낳게 됩니다.
결론: '안전'을 담보하는 제도로 거듭나야
청년안심주택은 청년층의 주거 불안을 해소하려는 좋은 의도로 시작된 제도입니다. 하지만 공적인 역할과 영리 추구라는 두 마리 토끼를 잡으려다 오히려 제도의 틈새를 만들었다는 비판을 피하기 어렵습니다. 서울시가 앞으로는 단순한 주택 공급량 확대에만 집중할 것이 아니라, 젊은 세대의 소중한 보증금을 지켜줄 수 있는 구조적이고 근본적인 개선 방안을 마련해야 할 때입니다.